倉庫建設で迷ったら確認すべき用途地域は？営業用と自家用の違いも解説

倉庫建設の土地選びにおいて、複雑な法規制や用途地域の制限に直面し、計画が停滞してしまうケースは後を絶ちません。
事業の要となる倉庫を適切な場所に構えるためには、土地購入の前に法的なルールを正しく理解し、将来のリスクを回避することが不可欠です。
そこで本記事では、倉庫建設を検討中の方に向けて、用途地域の基礎知識と建設可能なエリアについて解説いたします。

倉庫の種類

倉庫建設の第一歩は、計画している施設が法律上の「倉庫業を営む倉庫」か「自家用倉庫」の、どちらに分類されるかを明確にすることです。
倉庫業倉庫とは、倉庫業法に基づき国土交通大臣の登録を受け、他人の物品を有料で保管・管理する事業用の施設を指します。
一方で自家用倉庫とは、自社の製品や原材料などを保管するために使用する施設であり、他人の荷物を預かって対価を得る行為はおこないません。
この2つの区分は、単なる使用目的の違いにとどまらず、建築基準法における用途地域の規制を左右する重要な要素となります。

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営業用の倉庫業倉庫が建設可能な商業系や工業系の用途地域

事業として他人の荷物を預かる営業倉庫を建設する場合、工業系または商業系の用途地域を選定する必要があります。
確実な選択肢となるのは、騒音や大型車両の通行に対する許容度が高い、準工業地域、工業地域、工業専用地域の3つの工業系エリアです。
これらの地域は、物流センターや工場が集積することが前提のため、24時間稼働などにおいても近隣トラブルのリスクを低く抑えられます。
なお、住居系地域のなかで唯一、準住居地域であれば倉庫業倉庫の建設が認められており、幹線道路沿いなど利便性の高い立地を確保できます。

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条件付きで緩和される自家用倉庫が建設可能な用途地域

自社の荷物のみを保管する自家用倉庫であれば、営業倉庫と比較して建設可能な用途地域の選択肢は大幅に広がります。
工業系や商業系の地域にくわえて、第二種住居地域や第一種住居地域などの住居系エリアでも建設が可能です。
ただし、住居系地域はあくまで良好な住環境の維持が優先されるため、建物の規模や高さに対して厳しい条件付きの制限が課されています。
具体的には、第二種中高層住居専用地域では「2階建て以下かつ床面積1,500㎡以下」、第一種住居地域では「3,000㎡以下」といった基準の遵守が必要です。
第二種住居地域では、比較的大きな規模も許容されますが、周囲の環境との調和を図るため、自治体の条例で独自の規制がないか確認が欠かせません。

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まとめ

倉庫建設を成功に導くためには、まず計画施設が「倉庫業倉庫」か「自家用倉庫」の、どちらに該当するかを正確に区分することが出発点となります。
他人の荷物を扱う営業倉庫は規制が厳しいため、基本的には工業系地域、または商業系や準住居地域から候補地を選定しなければなりません。
自家用倉庫は住居系地域でも建設可能ですが、床面積や階数などの条件が細かく設定されているため、慎重な確認が大切です。
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