用途地域の絶対高さ制限とは？緩和の条件や注意点を解説

倉庫や工場の建築計画において、高さ制限は建物の設計を大きく左右します。
特に「絶対高さ制限」はこの制限の中でも形式的かつ厳格な規定であり、事前把握が必要です。
本記事では、絶対高さ制限の基本と、緩和される場合の条件を解説します。

用途地域の絶対高さ制限とは

「絶対高さ制限」とは、特定の用途地域内で建築物の高さを、都市計画で定められた10mまたは12mまでに抑える規制を指します。
主に対象となる用途地域は、第1種・第2種低層住居専用地域および田園住居地域です。
その目的は、住環境の維持で具体的には日当たりの確保や風通し、景観保全への配慮にあります。
この規制は容積率に関係なく適用され、たとえ図面上で斜線制限をクリアしていても、高さは超えられません。
建築基準法第55条に根拠を持っており、都市計画や景観保護の観点から導入されている制度です。
倉庫や工場などの建築を検討する場合、これら用途地域に該当すれば、高さ10mまたは12m以内に設計を抑える必要があります。
これは倉庫の機械設備や構造設計に大きく影響を及ぼし、計画全体の実現可能性を左右しかねません。

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用途地域の絶対高さ制限の緩和について

一方で、絶対高さ制限には緩和される例外規定も設けられています。
たとえば、敷地に一定の空地を有し、敷地面積が政令で定められる規模を超える場合に、特定行政庁が良好な住環境を害さないと認めたときには、制限が12mまで緩和されることがあります。
また、学校など公共性の高い建築物や、用途上どうしても必要な塔屋などは、特定行政庁の判断により制限なしに建てられる場合もあります。
さらに、再生可能エネルギー設備（太陽光パネルなど）の設置に伴う工事についても、用途上やむを得ないと認められれば、例外的に高さ制限の対象外となることがあります。
ただし、天空率による緩和措置は適用されず、これら緩和を受けるには明確な要件と行政手続きが求められます。
個別判断が多いため、設計士などに相談することが望ましいでしょう。

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まとめ

絶対高さ制限は、10mまたは12mという明確な上限を定めた厳格な規制ですが、特定の条件を満たすと12mまで緩和される可能性があります。
倉庫・工場建築の際には、用途地域の規定を事前に把握し、緩和対象となる要件を検討することで設計の自由度が広がります。
高精度な計画を進めるためには、専門家や自治体との調整を早い段階で進めることが肝要です。
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